Das Sachwertverfahren (geregelt in §§ 21 bis 23, ImmWertV) kommt bei Immobilien zum Einsatz, die vorrangig keine Ertragsziele verfolgen. Das ist immer dann der Fall, wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen. Deshalb wird das Verfahren sehr häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt.

Wichtige Faktoren zur Berechnung des Sachwertverfahrens

Grob betrachtet ist vor allem der Wert der baulichen Substanz ein entscheidender Faktor für die Berechnung des Sachwerts. Allerdings gibt es noch viele weitere korrigierende Faktoren, die ebenfalls eine Rolle spielen:

• Bodenwert
  Das Grundstück ist auch Bestandteil des Sachwerts. Um den Bodenwert zu bestimmen, können Sie auf die von der zuständigen Gemeinde herausgegebenen Bodenrichtwerte zurückgreifen.
• Regelherstellungskosten
  Besonders relevant sind die Normalherstellungskosten eines Gebäudes. Derzeit gültig (Stand 2019) sind die NHK 2010. In dieser Auflistung können Sie die Herstellungskosten, die normalerweise für Ihren Gebäudetyp anfallen, exakt ablesen (in €/qm). Da die Statistik ab 2010 gilt, müssen Sie den darin abgelesenen Wert noch um die Baupreisentwicklung korrigieren, die über den Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes abrufbar ist.
• ‍Alterswertminderung
  Ein entscheidender Faktor im Sachwertverfahren ist die Alterswertminderung der Immobilie. Ein Gutachter geht davon aus, dass ein Haus nur eine bestimmte Lebensdauer hat. Davon zieht er dann die bereits genutzten Jahre ab, manchmal korrigiert um den Effekt einer Sanierung. Laut Verordnung muss dabei diese lineare Formel angewandt werden:
  (Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer * 100
  Um diesen Prozentbetrag muss dann der vorher ermittelte Zwischenwert des Hauses korrigiert werden.‍
• Marktanpassungsfaktor
  Um den einen nach den aktuellen Marktbedingungen realistischen Sachwert zu erhalten, wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor korrigiert. Diesen stellen Gutachterausschüsse zur Verfügung.